Durante los últimos años, el mercado inmobiliario en Bulgaria ha ido en aumento de forma constante. Hubo una burbuja económicaque empezó a inflarse de manera importante durante la pandemia y, sin embargo, las expectativas de su estallido nunca llegaron a hacerse realidad. Al contrario: la inversión inmobiliaria es la preferida por los búlgaros, y este interés se ve reflejado respectivamente en los precios, que el año pasado experimentaron un aumento de dos dígitos - una media de alrededor del 15%. Pero hay varios factores que pueden influir en el mercado inmobiliario en este 2025. Por un lado, la pertenencia de Bulgaria a Schengen y su acercamiento a la zona euro. A pesar de que los precios de los inmuebles se estén anunciando actualmente en euros, se espera que la introducción de la moneda común europea conlleve una subida aún mayor de los precios. 

Por otra parte, se observa una disminución del número de permisos de construcción concedidos, así como el endurecimiento de las medidas reguladoras del Banco Nacional de Bulgaria (BNB) en materia de vivienda y préstamos hipotecarios, lo que justifica las expectativas de que se mantenga la tendencia de subida. La mayor demanda inmobiliaria ha sido registrada en las grandes ciudades y a lo largo de la costa búlgara del mar Negro, donde fue registrado un aumento interanual récord de los precios de un 30%.

En la costa, el interés de los compradores se centra en la vivienda como propiedad, en el norte se busca la vivienda permanente y en el sur, la mayor demanda es para viviendas con fines de alquiler. También hay una disminución de la demanda de locales comerciales, según comentan los agentes inmobiliarios de la región ante Radio Bulgaria.

"La guerra en Ucrania ha agitado mucho el mercado, sobre todo en ciudades como Burgas", afirma Mariela Bóncheva, agente de una de las agencias inmobiliarias de la ciudad. Bóncheva añade que la afluencia de refugiados ha creado un gran interés por la vivienda de alquiler, lo cual ha provocado por su parte una subida brusca de los precios en este sector, llegando en algunos lugares casi al 100%. Bóncheva comenta que la subida continúa, y revela otra razón adicional para que esto ocurra:

"Burgas avanza activamente en dirección de convertirse en una ciudad universitaria, con la aparición de nuevas ramas y especialidades. Esto conduce lógicamente a que haya más inquilinos en la ciudad. A algunos hospitales ha llegado un gran número de especialistas, que también han alquilado viviendas. Así que hay mucho interés en cuanto a alquiler y también en adquirir viviendas con fines de inversión. En cuanto a las ventas, en Burgas ya se está sobrepasando el límite de 2.000 euros por metro cuadrado en muchas ocasiones.

Gueorgui Grunov, empleado de una de las agencias inmobiliarias de Varna, afirma que en la capital marítima búlgara se buscan sobre todo inmuebles para el uso personal. Pero sus precios superaron el límite de los 2000 euros por metro cuadrado hace ya más de dos años. Grunov comenta que este es un mercado bastante activo y añade:

"Últimamente he leído muchos artículos sobre la subida de los precios de la vivienda en la localidad de Varna. Eso es cierto, pero no está ocurriendo al mismo ritmo que en otras partes. Los dos años anteriores el crecimiento fue mucho mayor. El ritmo de aumento es ahora más suave, más estable y más normal. Al fin y al cabo, Varna es una de las ciudades más desarrolladas del noreste de Bulgaria y el mercado aquí es bastante activo. Trabajamos principalmente con búlgaros y en menor medida con extranjeros (alemanes e ingleses)". 

"Desde hace relativamente poco se ha empezado a observar a rumanos interesados en la costa norte del mar Negro en Bulgaria, pero los principales clientes no dejan de ser los búlgaros. En su mayoría ellos buscan propiedades donde vivir, y luego están los clientes que quieren hacer una inversión para posteriormente alquilar o revender. Los extranjeros también buscan viviendas con la finalidad de vivir en ellas. Ellos quieren trasladarse y vivir aquí, no simplemente comprar una propiedad en Bulgaria. También hay quienes compran un apartamento para tener un lugar donde veranear, ya que, según ellos, el clima y el entorno de Bulgaria son favorables", subraya Gueorgui Grunov.

Lo que llama la atención es que al sur, en Burgas, los compradores de viviendas vacacionales son en su mayoría extranjeros o búlgaros de matrimonios mixtos. En la ciudad se están construyendo activamente dos nuevos barrios: "Medika" y "Horizont", y probablemente las familias jóvenes se orienten hacia ellos porque prefieren comprar apartamentos en construcción. En el norte, en Varna, los búlgaros se dirigen a las afueras de la ciudad, donde están apareciendo nuevas urbanizaciones. Los habitantes de Varna incluso están comprando parcelas para construir sus propias casas, y lo más interesante es que los residentes más jóvenes de la ciudad - que han finalizado recientemente el bachillerato - se están orientando hacia la adquisición de una vivienda, en lugar de hacia el alquiler, como en años anteriores.

Resumiendo las conclusiones de nuestros dos interlocutores, la entrada de Bulgaria en Schengen aún no ha afectado al mercado inmobiliario, mientras que los debates en torno a la zona euro han desatado una eufórica compra de viviendas. No hay nada que confirme las expectativas de un "estallido" de la burbuja inmobiliaria o la caída de los precios, ya que lo que define los precios es la demanda, y el mercado sigue siendo igual de activo que siempre. Y, aunque es difícil hacer un pronóstico, las expectativas más lógicas son que la subida brusca de precios de los últimos años sea reemplazada por una subida paulatina, a un ritmo lento y moderado.

Autor: Desislava Shapkarova

Versión en español: Alena Markova

Fotos: Ayuntamiento de Varna, Ayuntamiento de Burgas, idealstroy.bg, BTA