La esperada adopción de la moneda única europea el próximo 1 de enero de 2026 es una de las muchas cuestiones que dividen hoy a la sociedad búlgara. Aparte de ser otro motivo de encontronazos políticos, el euro también es motivo de preocupación para parte de los ciudadanos búlgaros. El temor más inmediato de la gente está relacionado con la expectativa de una fuerte subida de los precios. Y, aunque actualmente el Gobierno jura que no permitirá la especulación ni el redondeo a mano alzada de los precios de los productos de gran consumo, hay otro mercado no puede verse influido por ningún organismo regulador, y que juega según sus propias reglas de libre comercio: si hay demanda, hay oferta.

Se trata del mercado inmobiliario, donde en los últimos años los precios han subido varias veces sin que los búlgaros seamos miembros de la zona euro. Aquí, las transacciones se llevan realizando principalmente en euros desde hace décadas. Pero el temor es que con la entrada de Bulgaria en la eurozona los precios inmobiliarios comiencen a aumentar a un ritmo aún más acelerado. Hay quienes ven motivos para tales expectativas, por ejemplo, en el hecho de que la reserva estatutaria que los bancos deben mantener ahora en el BNB disminuirá del 12% al 1%. Esto conducirá automáticamente a la liberación de unos fondos "frescos" por valor de 15.000 millones de leva que, de ser utilizados para préstamos hipotecarios, podrían provocar un crecimiento aún mayor de la burbuja inmobiliaria.

La reducción de las reservas obligatorias de los bancos podría provocar una subida de precios, pero no necesariamente, subraya el economista Stoyán Pánchev, cofundador del Club de Expertos en Economía y Política (EKIP):

"Una de las formas de conseguirlo es liberar las reservas mínimas obligatorias en los bancos, es decir, que los bancos tengan aún más liquidez para prestar. Esto sucederá si esta no queda limitada de alguna manera. Hay dos maneras de limitarla, y estas se expresan en un aumento del tipo de interés. Una opción es que se produzca cierta convergencia entre el tipo de interés búlgaro, que es uno de los más bajos de Europa, y el del Banco Central Europeo. O que ocurra algún tipo de recesión, algún tipo de crisis financiera, que también elevaría los tipos de interés. Es decir, si estas cosas no ocurren, es muy posible que, debido a la liquidez adicional que supone la caída de las reservas mínimas obligatorias, tengamos un salto adicional en los precios de la vivienda", explica Panchev.

Según él, la inflación y los precios tras la adopción del euro subirán sin duda en términos generales, pero el mercado inmobiliario es un caso más especial y, precisamente por los factores enumerados, es imposible decir con un 100% de certeza si allí se producirá tal ajuste.

"En lo que respecta a los préstamos hipotecarios, los tipos de interés en Bulgaria son actualmente extremadamente bajos. Para mí, lo más probable es que se produzca una subida de los tipos de interés", predice el economista.

Según Iván Velkov, miembro de la Junta Directiva de la Asociación Industrial Búlgara y vicepresidente del Consejo Mundial de Expertos de la Federación Internacional de Profesionales del Sector Inmobiliario, la subida especulativa de los precios ya ha sido consumida por el mercado y la adopción del euro no conducirá a un aumento adicional de los precios o a un ritmo más rápido que el actual.

"Esta subida especulativa de los precios inmobiliarios ya se ha producido. Yo no diría que los precios van a subir más rápido o más despacio, el mero hecho de adoptar el euro no puede acelerar o ralentizar procesos que están más relacionados con nuestros procesos económicos internos que son, en gran medida, también muy lógicos. La gran pregunta sobre la velocidad a la que cambian los precios inmobiliarios está vinculada más bien a la inflación: tanto la de Bulgaria, como la de la UE. El problema es más bien otro: el dinero se devalora rápidamente. Bulgaria simplemente pasará a formar parte de un gran mercado común donde las subidas de los precios inmobiliarios se observan en absolutamente todas las grandes economías europeas", considera Iván Velkov.

El experto subraya que los dos factores que más influyen en los precios inmobiliarios son el del panorama económico de Bulgaria y el del comportamiento de los bancos. Los 15.000 millones que recibirán los bancos búlgaros tras liberar sus reservas tampoco contribuirán a que se produzcan unos cambios en el mercado, señala Velkov:

"Estos 15.000 millones serán como una gota en el océano, porque el valor del parque inmobiliario de Bulgaria es de cientos de miles de millones. Resulta mucho más significativo el cuánto dinero se destinará a la construcción de carreteras, o cuántas subvenciones serán absorbidas, ya que este dinero entra con mucha facilidad en el sector inmobiliario y bombea la inflación y los precios, y no lo que los hogares y las pequeñas empresas mantienen en depósitos de ahorro".

Sólo el tiempo dirá, pues, si los precios van a seguir subiendo después de la entrada del euro. Pero es un hecho que, por el momento, el aumento de los precios inmobiliarios continúa, aunque a un ritmo más lento. Según Stoyán Pánchev, el fuerte salto que venimos observando desde hace varios años no puede continuar a largo plazo, ya que el mercado está alcanzando actualmente los niveles anteriores a la crisis del 2008. Iván Velkov, por su parte, predice una importante transformación en el mercado: la construcción moderna y de calidad se está convirtiendo ahora en una obligación, y los vendedores que no tengan esto en cuenta tendrán cada vez más dificultades para materializar sus activos.

Autor: Iván Gergov

Versión en español y publicación: A. Markova

Fotos: BNR, BGNES