Очекивано усвајање јединствене европске валуте од 1. јануара 2026. године једна је од многих тема које деле друштво. Осим што је повод за политичка препуцавања, евро је и повод за забринутост дела бугарских грађана. Најнепосреднији страх људи повезан је са очекиваним наглим растом цена. И док се тренутни управљачи куну да неће дозволити спекулације и заокруживање цена масовних производа, постоји тржиште на које не може утицати ниједно регулаторно тело, већ се оно креће по сопственим правилима на принципу слободне трговине – има потражње, има понуде.

То је тржиште некретнина, где су цене последњих година вишеструко порасле, иако нисмо у еврозони. Већ деценијама се код нас цене некретнина објављују у еврима.

Међутим, постоји забринутост да ће се по приступању Бугарске еврозони, темпо раста цена још више повећати. Неки виде основ за таква очекивања, на пример, у чињеници да ће обавезна резерва коју банке сада морају да држе код БНБ пасти са 12% на 1%. То ће аутоматски довести до ослобађања „свежих“ 15 милијарди лева капитала, који би, ако се искористи за хипотекарно кредитирање, могао довести до још већег надувавања балона на тржишту некретнина.

Према недавно објављеној анализи БНБ, тренутне цене некретнина су за 13,3% веће од дугорочно одрживих просечних нивоа, иако се тренутно на тржишту запажа извесно успоравање.

Смањење обавезних резерви банака могло би, али не и обавезно, довести до скока цена, наглашава економиста Стојан Панчев, суоснивач Експертског клуба за економију и политику:

„Један од начина да се ово деси јесте ослобађање минималних обавезних резерви у банкама, тј. да банке имају још већу расположиву ликвидност и већи кредитни потенцијал. То ће се десити ако се на неки начин не ограничи. Постоје два начина на која се то може ограничити и она се своде на повећање каматне стопе. Први начин је да се оствари извесна конвергенција између бугарске каматне стопе, која је једна од најнижих у Европи, и оне Европске централне банке. А друга опција је да дође до рецесије, неког облика финансијске кризе, што би такође резултирало подизањем каматне стопе. Другим речима, ако се ове ствари не испуне, сасвим је могуће да због додатне ликвидности, која долази од смањења минималних обавезних резерви, дође до додатног скока цена некретнина“, објашњава Панчев.

Према његовим речима, инфлација и цене након усвајања евра ће свакако генерално порасти, али је тржиште некретнина посебнији случај и управо због наведених фактора не може се 100% сигурно рећи да ли ће тамо доћи до такве корекције.

„Што се хипотекарних кредита тиче, каматне стопе у Бугарској су тренутно изузетно ниске. За мене је вероватнији сценарио да ће каматне стопе порасти“, прогнозира економиста.

Према речима Ивана Велкова, члана Управног одбора Бугарске привредне коморе и потпредседника Светског савета стручњака Међународне федерације стручњака у пословању некретнинама, тржиште је већ конзумирало спекулативно повећање цена и увођење евра сигурно неће довести до додатног, бржег од тренутног раста цена.

„Овај спекулативни раст цена некретнина се већ догодио. Не бих рекао да ће цене расти брже или спорије, сама чињеница усвајања евра не може убрзати или успорити процесе који су више повезани са нашим унутрашњим економским, углавном веома логичним, процесима. Пре би се могло рећи да је велико питање брзине којом се мењају цене некретнина повезано са инфлацијом како у Бугарској, тако и ЕУ и да проблем лежи другде – новац брзо девалвира. Бугарска ће једноставно постати део великог заједничког тржишта, где се у апсолутно свакој већој европској економији примећује повећање цена некретнина“, сматра Иван Велков.

Експерт наглашава да су два фактора која највише утичу на цене некретнина економска слика у Бугарској и понашање банака. Велков је истакао да 15 милијарди које ће бугарске банке добити након ослобађања својих резерви такође неће допринети променама на тржишту:

„Тих 15 милијарди биће кап у мору, јер је вредност грађевинског фонда у Бугарској неколико стотина милијарди. Много је важније колико ће новца бити уложено у изградњу путева, колико ће грантова бити исплаћено – тај новац врло лако доспева до некретнина и пумпа инфлацију и цене.“

Да ли ће се цене додатно повећати након усвајања евра – показаће само време. Међутим, чињеница је да се тренутно раст цена некретнина наставља, иако споријим темпом. Према речима Стојана Панчева, нагли скок, који посматрамо већ неколико година, не може се наставити на дугорочном плану. Иван Велков, пак, прогнозира озбиљну промену на тржишту – модерна и квалитетна градња већ постаје обавезан услов, а продавци који то не узимају у обзир, све теже ће реализовати своју имовину.